Cómo pujar en una subasta judicial de inmuebles, paso a paso

Lee el edicto entero y localiza el anuncio oficial

El edicto advierte de las consecuencias de que las pujas no superen los porcentajes del valor de subasta que fija la ley. Antes de seguir adelante conviene leerlo entero, no solo el titular, porque esa parte sobre porcentajes condiciona qué pasa después si tu oferta queda por debajo de ciertos umbrales. Si hay dudas sobre lo que dice, conviene resolverlas con tu abogado antes de dar ningún paso.

Fuente: Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 668.2 (2026-11-09)

Revisa cargas, posesión y qué derecho se subasta

Antes de calcular nada conviene leer con atención, dentro del propio anuncio oficial, qué cargas constan, en qué situación de posesión está declarado el inmueble y qué derecho exacto se subasta. Son los tres puntos que más condicionan si la operación compensa, y los tres figuran o deberían figurar en el edicto.

• Pregunta siempre qué cargas constan en el anuncio y, si tienes dudas sobre cuáles subsisten y cuáles no, consúltalo con tu abogado antes de pujar.
• Revisa la situación posesoria declarada en el anuncio: que no diga nada sobre ocupación no es lo mismo que confirmar que el inmueble está vacío.
• Comprueba qué derecho se subasta exactamente: pleno dominio, nuda propiedad, usufructo o una cuota indivisa, porque no es lo mismo adjudicarse el inmueble entero que una parte de él.

Calcula tu tope antes de entrar

El tope es la cifra a partir de la cual la operación deja de compensarte, y conviene fijarlo antes de pujar, con calma, para no moverlo durante la subasta por el impulso del momento.

En esa cuenta entra, entre otros conceptos, el impuesto de transmisiones patrimoniales: su base imponible es el valor de referencia del Catastro o, si es mayor, el precio pactado o el valor declarado. Fijar el tope con calma, antes de ver ninguna puja, es lo que evita decisiones tomadas sobre la marcha.

Fuente: Real Decreto Legislativo 1/1993, Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 10.2 (2026-11-09)

Regístrate y consigna el depósito

Para poder pujar hay que estar identificado en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: el propio portal exige esa identificación antes de admitir ninguna postura.

Además, hay que consignar un depósito, cuyo importe depende de cuándo se inició la ejecución. En las iniciadas desde el 3 de abril de 2025 el depósito es el 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 €. En las ejecuciones iniciadas antes de esa fecha, el depósito es del 5 %. Conviene comprobar en el propio edicto a qué régimen pertenece el lote que te interesa, porque la diferencia entre un depósito y otro es considerable.

Fuente: Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 669.1 (2026-11-09)

Puja sabiendo qué pasa por debajo del 70 %

La subasta admite posturas durante un plazo improrrogable de 20 días naturales desde su apertura, y ese plazo no puede finalizar en sábado, domingo, fiesta nacional ni durante el mes de agosto. En el régimen vigente las pujas tienen carácter secreto: el portal no informa de si existen pujas ni de su cuantía, así que no hay forma de ver lo que ofrecen otros participantes mientras la subasta está abierta.

Lo que sí determina la norma es qué ocurre según el porcentaje que alcance la mejor postura sobre el valor de subasta, y esa parte conviene tenerla clara antes de pujar, no al final.

• Con la mejor postura igual o superior al 70 % del valor de subasta, se aprueba el remate.
• Por debajo del 70 %, el ejecutado dispone de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura; si no lo hace, el remate puede aprobarse con el 50 % o más del valor de subasta, o por la cantidad necesaria para pagar al ejecutante sin bajar del 40 %; por debajo de esos umbrales decide el Letrado de la Administración de Justicia.
• Si el inmueble es la vivienda habitual del deudor, no se aprueba el remate por una cantidad inferior al 70 % de su valor de subasta, salvo que se trate de la cantidad que se deba al ejecutante por todos los conceptos, y en ese caso nunca por menos del 60 %.
• Un particular no puede pujar para después ceder el remate a otro: ese derecho de cesión solo lo tienen el ejecutante y los acreedores posteriores.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 649.1 (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 648.6.ª (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.3 (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.3 (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 647.3 (2026-11-09)

Si ganas: paga, inscribe y pide la posesión

Ganar la puja no cierra el proceso: quedan pasos con plazos propios que conviene tener presentes desde el primer momento, porque algunos tienen consecuencias económicas directas.

• El resto del precio se paga en los 20 días siguientes al cierre de la subasta; si no se paga en ese plazo, se pierde el depósito consignado.
• En cualquier momento anterior a la aprobación del remate, el ejecutado puede liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.
• El testimonio del decreto de adjudicación es título bastante para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.
• Si el adquirente lo solicita y el inmueble no está ocupado, se le pone en posesión de él.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.1 y 670.4 (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.7 (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 673 (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 675.1 (2026-11-09)