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Glosario de subastas públicas de inmuebles

Un edicto de subasta usa palabras precisas: avalúo, carga anterior, depósito, remate. Aquí las explicamos una a una, en una frase, con el artículo de ley del que salen. Los términos propios de nuestro informe, como la puja de referencia o el tope de puja, van marcados como tales: son una estimación nuestra, no un dato oficial. Si un término no te queda claro al leer un anuncio, puedes volver a esta lista.

Valor de subasta (tipo)
Cifra por la que sale el inmueble: su avalúo menos las cargas anteriores al crédito que se ejecuta. No es el precio de mercado ni el de adjudicación.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 666 (2026-11-09)

Avalúo
Tasación del bien hecha en la ejecución, de la que se deducen las cargas anteriores para fijar el valor de subasta. En la ejecución hipotecaria, el tipo pactado en la escritura no puede ser inferior al 75 % de la tasación.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 666 (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 682.2 (2026-11-09)

Ejecutante y ejecutado
El ejecutante es el acreedor que pide la ejecución; el ejecutado, el deudor cuyo bien se subasta.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 647 (2026-11-09)

Carga anterior
Hipoteca, embargo u otro derecho inscrito antes del crédito que se ejecuta. Subsiste tras la subasta y la asume el adjudicatario.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 668.2 (2026-11-09)

Carga posterior
La inscrita después del crédito que se ejecuta. Se cancela al inscribir la adjudicación.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 674 (2026-11-09)

Certificación de cargas
Documento del Registro de la Propiedad que el juzgado pide al inicio de la vía de apremio y que recoge dominio y cargas de la finca en esa fecha.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 656 (2026-11-09)

Nota simple
Información registral actual de la finca que cualquiera puede pedir al Registro de la Propiedad. Sirve para comprobar si las cargas del edicto siguen vigentes.

Fuente: Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 222 (2026-11-09)

Edicto
Anuncio oficial de la subasta en el Portal de Subastas, con las condiciones, las cargas, la situación posesoria y las advertencias sobre las consecuencias de pujar por debajo de los porcentajes del art. 670.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 668.2 (2026-11-09)

Depósito (consignación)
Cantidad que el postor consigna para pujar: el 20 % del valor de subasta con mínimo de 1.000 € en las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025 y el 5 % en las anteriores. Se pierde si el rematante no paga.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 669.1 (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.4 (2026-11-09)

Reserva de postura
Petición de un postor para que su depósito quede retenido por si el mejor postor no paga y el remate pase al siguiente.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 652.1 (2026-11-09)

Remate y adjudicación
El remate es la aprobación de la mejor postura; la adjudicación, el decreto que atribuye el bien al rematante una vez pagado el precio. Su testimonio es título para inscribir.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.1 (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 673 (2026-11-09)

Quiebra de la subasta
Lo que ocurre cuando el rematante no paga el resto del precio en plazo: pierde el depósito y el remate puede pasar a quien reservó postura o se convoca otra subasta.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.4 (2026-11-09)

Cesión del remate
Facultad de transmitir la adjudicación a un tercero. Solo la tienen el ejecutante y los acreedores posteriores; un postor particular no puede pujar «para ceder».

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 647 (2026-11-09)

Vivienda habitual del deudor
Condición que protege al ejecutado: el remate no se aprueba por menos del 70 % del valor de subasta (60 % si es por lo que se debe al ejecutante) y el desalojo se demora 1 mes prorrogable por otro.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.3 (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 704.1 (2026-11-09)

Situación posesoria
Quién ocupa el inmueble y con qué título, según lo que publica el edicto. «No consta» significa que nadie lo ha acreditado, no que esté vacío.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 661.1 (2026-11-09)

Lanzamiento
Desalojo ordenado por el juzgado de quien ocupa el inmueble sin título. El adquirente lo pide en la propia ejecución en el plazo de 1 año desde la adquisición.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 675 (2026-11-09)

Letrado de la Administración de Justicia (LAJ)
Funcionario que dirige la subasta judicial, aprueba el remate y dicta el decreto de adjudicación.

Fuente: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.1 (2026-11-09)

Régimen anterior y régimen vigente
Las ejecuciones iniciadas antes del 3 de abril de 2025 siguen las reglas anteriores a la Ley Orgánica 1/2025 (depósito del 5 %, pujas visibles durante la subasta, pago del resto en 40 días); las iniciadas después, las vigentes (depósito del 20 % con mínimo de 1.000 €, pujas no visibles, pago en 20 días).

Fuente: Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 669.1 (2026-11-09) · Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.1 (2026-11-09) · Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, art. 670 (texto consolidado con sus versiones) (2026-11-09) · Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, art. 648 (texto consolidado con sus versiones) (2026-11-09)

Valor de referencia (Catastro)
Valor que fija la Dirección General del Catastro para cada inmueble y que sirve de base mínima del ITP: si pagas menos, tributas por el valor de referencia.

Fuente: Real Decreto Legislativo 1/1993, art. 10.2 (2026-11-09)

ITP
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que paga el adquirente en la mayoría de las adjudicaciones, con el tipo de su comunidad autónoma, sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia.

Fuente: Real Decreto Legislativo 1/1993, art. 10.2 (2026-11-09)

Puja de referencia (término del informe)
Cifra propia del informe de Cota Clara: la puja que resulta de aplicar nuestro método al lote con los datos públicos disponibles. Es una estimación marcada como «cuenta nuestra», no una recomendación.

Fuente: Cota Clara, cómo funciona el informe (declarado por el titular el 2026-11-09) (2026-11-09)

Tope de puja (término del informe)
Cifra propia del informe: la puja máxima a partir de la cual, según nuestro método y con el coste de reforma, posesión e impuestos estimados, la operación deja de compensar. Se calcula para 2 escenarios de reforma.

Fuente: Cota Clara, cómo funciona el informe (declarado por el titular el 2026-11-09) (2026-11-09)

Semáforo de riesgos (término del informe)
Resumen del informe por reglas: cada criterio (cargas, posesión, protección oficial, derecho subastado, régimen, plazo de pago, superficie, datos que no constan) sale verde, ámbar o rojo, siempre con forma y palabra además del color.

Fuente: Cota Clara, cómo funciona el informe (declarado por el titular el 2026-11-09) (2026-11-09)

Fuentes

  1. Los inmuebles salen a subasta por el avalúo menos las cargas anteriores (LEC art. 666.1). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 666, 2026-11-09)
  2. En la ejecución hipotecaria el tipo pactado en la escritura no puede ser inferior al 75 % del valor de tasación (LEC art. 682.2.1.º). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 682.2, 2026-11-09)
  3. El ejecutante participa sin consignar y solo él y los acreedores posteriores pueden ceder el remate (LEC art. 647.2 y 647.3). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 647, 2026-11-09)
  4. Las cargas anteriores subsisten y el licitador acepta subrogarse; el edicto advierte de las consecuencias de pujar por debajo de los porcentajes del art. 670 (LEC art. 668.2). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 668.2, 2026-11-09)
  5. Las inscripciones y anotaciones posteriores se cancelan al inscribir la adjudicación (LEC art. 674). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 674, 2026-11-09)
  6. El juzgado pide al Registro certificación de dominio y cargas al inicio de la vía de apremio (LEC art. 656). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 656, 2026-11-09)
  7. Los Registradores ponen de manifiesto el contenido de los libros mediante nota simple informativa a quien lo solicita (Ley Hipotecaria art. 222). (Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 222, 2026-11-09)
  8. El depósito para pujar es el 20 % del valor de subasta con mínimo de 1.000 € en la redacción vigente y el 5 % en la anterior (LEC art. 669.1). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 669.1, 2026-11-09)
  9. Los postores pueden pedir que su depósito quede reservado por si el rematante no paga (LEC art. 652.1). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 652.1, 2026-11-09)
  10. El Letrado de la Administración de Justicia aprueba el remate y el rematante paga el resto del precio en 20 días (LEC art. 670.1). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.1, 2026-11-09)
  11. Vivienda habitual del deudor: el remate no se aprueba por menos del 70 % del valor de subasta, o del 60 % si es por lo debido al ejecutante (LEC art. 670.3). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.3, 2026-11-09)
  12. Si el rematante no paga en plazo pierde el depósito y se produce la quiebra de la subasta (LEC art. 670.4 y 653). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670.4, 2026-11-09)
  13. El testimonio del decreto de adjudicación es título bastante para la inscripción (LEC art. 673). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 673, 2026-11-09)
  14. La publicidad de la subasta expresa la situación posesoria del inmueble o que está desocupado (LEC art. 661.1). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 661.1, 2026-11-09)
  15. El adquirente pide el lanzamiento de los ocupantes sin título en el plazo de 1 año desde la adquisición (LEC art. 675.2). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 675, 2026-11-09)
  16. El ejecutado que ocupa su vivienda habitual dispone de 1 mes para desalojarla, prorrogable 1 mes más (LEC art. 704.1). (Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 704.1, 2026-11-09)
  17. La Ley Orgánica 1/2025, en vigor el 3 de abril de 2025, cambió el depósito, el carácter de las pujas y el plazo de pago de la subasta judicial; las ejecuciones anteriores conservan las reglas previas. (Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, 2026-11-09)
  18. La base imponible del ITP en inmuebles es el valor de referencia del Catastro o, si es mayor, el precio (TRLITPAJD art. 10.2). (Real Decreto Legislativo 1/1993, art. 10.2, 2026-11-09)
  19. La puja de referencia, el tope de puja y el semáforo son cifras y criterios propios del informe de Cota Clara, calculados por reglas sobre datos públicos y marcados como estimación («cuenta nuestra») en el propio PDF. (Cota Clara, cómo funciona el informe (declarado por el titular el 2026-11-09), 2026-11-09)
  20. En la redacción anterior a la Ley Orgánica 1/2025 (vigente del 15 de octubre de 2015 al 2 de abril de 2025), el rematante tenía 40 días para consignar la diferencia entre lo depositado y el precio del remate (LEC art. 670.1). (Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, art. 670 (texto consolidado con sus versiones), 2026-11-09)
  21. En su redacción de 2015, la regla 3.ª del art. 648 de la LEC decía que el Portal de Subastas informaría durante la subasta de la existencia y cuantía de las pujas; la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2025 suprime esa frase, de modo que las pujas dejan de ser visibles para los demás postores. (Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, art. 648 (texto consolidado con sus versiones), 2026-11-09)

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